Orientándonos a tu inversión 

Invertir cantidades significativas en mercados llanos y estables es mejor que invertir grandes cantidades en mercados glamurosos y volátiles. 

 

Inbound USA Realty ayuda a los inversionistas extranjeros a encontrar y evaluar oportunidades de inversión inmobiliaria en los Estados Unidos, las cuales requieren de inversiones en efectivo desde los $200,000 a los $20 millones de dólares. Para ello, sugerimos que los inversionistas extranjeros busquen oportunidades en mercados medianos, esto es, en mercados distintos a los de Nueva York, San Francisco, Los Angeles, Miami y Boston. 

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¿Por qué nos enfocamos en mercados medianos y en incrementos de valor de $200,000 a $20 millones de dólares? 

Porque esa estrategia le ofrece una ventaja competitiva a un inversionista extranjero que no es un profesional inmobiliario de tiempo completo.  

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¿Por qué es una ventaja competitiva? 

Hay muchas maneras de clasificar a los mercados inmobiliarios en los Estados Unidos. Una forma muy útil es clasificarlos con base en riesgo a lo largo del tiempo; sin considerar si el bien inmueble es residencial, una oficina, un almacén o de otro tipo. 

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En este sentido, los valores de los inmuebles en la ciudad de Nueva York, San Francisco y Boston (y, en menor grado, Miami y Los Angeles) son relativamente volátiles. En otras palabras, el valor de los bienes inmuebles en esos mercados tenderá, en comparación con mercados medianos, a crecer más rápidamente cuando se trate de una buena temporada y tenderán a caer de igual forma cuando sean tiempos difíciles.   

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Si bien hay muchas teorías para explicar porque las cosas son así, es muy probable se trate en parte por los llamados “mercados de entrada”. Los mercados de entrada significan, en este sentido, mercados que son más atractivos a inversionistas grandes o institucionales. Esta categoría institucional incluye a fondos de pensiones americanos y no americanos, fuentes de Wall Street e inversionistas profesionales de tiempo completo (ya sea localizados dentro o fuera de los Estados Unidos). 

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Un punto relacionado con el tema de la volatilidad a largo plazo es que tiende a haber menos impacto sobre los precios de la tierra en los mercados medianos que en los mercados de entrada. Como consecuencia, los precios de los inmuebles (de grado de inversión) en estas ubicaciones alternativas reflejan de mejor manera los costos reales de desarrollo y construcción. Como resultado, estas áreas, aunque ofrecen una menor oportunidad de obtener grandes ganancias, también resultan ser menos vulnerables a caídas de los mercados. 

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Todo lo anterior apoya la hipótesis de que la búsqueda de rentabilidad por inversionistas grandes o institucionales tiene un mayor impacto en los precios en los mercados de entrada que en los mercados medianos (llamemos a esto “Precios de Rentabilidad”). Por su parte, la demanda estable y a largo plazo (es decir, la demanda de espacio por arrendatarios y potenciales arrendatarios) tiene un impacto relativamente mayor en los precios en los mercados medianos que en los mercados de entrada (llamemos a esto “Precios de Arrendatario”).  

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La competencia por la rentabilidad disminuye el rendimiento. Como consecuencia, el retorno en efectivo en mercados medianos y llanos, en los cuales la influencia del Precio de Arrendatario es mayor, tenderá a ser (y, los datos de mercado indican que de hecho así es) mayor que el retorno en efectivo invertido en mercados de entrada glamurosos, en los cuales el Precio de Rentabilidad es más influyente.